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3) 제도개선안 - 시공자선정시기 및 시공자의 역할 조정

 

도시정비법에 의해 시공자는 사업시행자의 지위가 박탈되었으며, 종래 조력자로서의 광범위한 지위도 역시 정비사업전문관리업자에게 내주고 있다. 이러한 제도의 틀은 시공자의 지위를 도급계약의 당사자로 국한하기에 충분한 것이며, 조합의 성립과정에서 시공자가 개발이익에 참여하는 것이 원칙적으로 봉쇄되고 있다고 보아도 좋다. 또한 내년부터는 조합설립인가 이후 조합원지위변경이 금지되므로, 조합은 설립인가 이후 상당히 안정적인 조직을 확보하게 된다는 점도 고려되어야 할 것이다.

 

조합은 시공자와 대등한 관계에서 도급계약을 체결하는 것이므로, 시공자선정시기를 조합의 성립이후로 정하면 충분하고 과도하게 사업시행인가 이후의 시점까지 이를 미루어야 할 이론적인 필요성이 존재하지 않는다. 오히려 조합설립인가 이후 사업시행인가까지의 사업비용조달문제나 전문성 보충을 위해 불가피하게 시공자가 조합과 조기에 결합되도록 제도를 보완하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 특히 정비사업전문관리업자가 재정적인 면이나 전문성의 측면에서 종래 시공자의 지위를 대체할 수 있는 정도에 이르기 이전까지는 시공자의 능력을 일부 활용할 수 있는 길을 열어주는 것이 재건축시장을 정상화하기 위해 반드시 필요한 것이라 판단된다.

 

2. 도급제관련

 

지분제계약이란, 시공자가 건설되는 아파트의 일정비율을 확보함으로써 개발이익에 참여하는 계약형태를 말하며, 도급제란 시공자가 순수하게 도급자의 지위에 머물러 공사액을 지급받는 계약형태를 말한다. 분양가자율화조치 이후 재건축조합과 시공자간에 지분제계약을 통해 조합원에 대한 추가부담부분을 감소시키고, 이를 분양가에 반영하는 현상이 반복되고 있다.

 

도시정비법이 시공자를 일정시점 이후에 선정하도록 하고, 경쟁입찰의 방식으로 선정하도록 정하고 있는 취지에 비추어 조합 등과 시공자의 계약은 원칙적으로 도급계약의 관계로 이해하는 것이 타당하다. 그러나 현장의 실무에서는 신법시행이후에도 도급제와 지분제가 모두 가능한 것으로 해석되는 것이 일반적이므로, 이에 대한 명시적인 입장의 표명이 필요하다. 따라서 시공자와의 계약이 도급제에 의해야 한다는 점을 명확히 하고, 예외적인 경우를 대통령령에 위임하는 방식으로 하나의 조항을 추가할 것을 제안한다.

…(생략)

 

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